מחזור משכנתא הוא תהליך פיננסי בו מחליפים הלוואה קיימת בחדשה בתנאים משופרים. המטרה: להוזיל ריביות, לקצר תקופת החזר או להתאים מסלולי הלוואה לשינויים בשוק ולמצבו הכלכלי העדכני של הלווה, לשם חיסכון כספי ושיפור תזרים המזומנים.
עמיחי מרקס מתמחה בליווי לקוחות בתהליך מחזור משכנתא, תוך בחינת התנאים הקיימים מול ההזדמנויות בשוק והתאמת הפתרון האופטימלי לכל לקוח.
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו הלווה מחליף את המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה, בדרך כלל כדי לשפר את תנאיה. הסיבות הנפוצות למחזור כוללות את הוזלת הריבית, קיצור או הארכת תקופת ההלוואה, שינוי מסלולי ההחזר בהתאם לשינויים במשק או שחרור הון עצמי מהנכס לכל מטרה.
התהליך מתחיל בבדיקה קפדנית של יתרת המשכנתא ותנאיה הנוכחיים, לרבות עמלות פירעון מוקדם. עמלה זו נגבית על ידי הבנק כפיצוי על אובדן ריבית עתידית בעת סגירת ההלוואה לפני הזמן. גובה העמלה נגזר מהפער שבין הריבית המקורית לריבית הממוצעת ביום המחזור. לאחר בחינת הנתונים, נבדקות חלופות בבנקים השונים, כולל בבנק הנוכחי, שלעיתים יציע "מחזור פנימי" בתנאים משופרים כדי למנוע את עזיבת הלקוח.
חשוב לדעת כי מחזור משכנתא עשוי להיות כרוך בעלויות נוספות: דמי פתיחת תיק, שמאות מעודכנת לנכס, אגרות רישום ובמקרים מסוימים אישור נוטריוני. לכן, ההחלטה על מחזור חייבת להתבסס על דו"ח כדאיות כלכלית המשווה בין סך החיסכון בריביות לאורך השנים לבין כלל עלויות המעבר והעמלות.
המחזור נחשב למשתלם במיוחד כאשר הריביות בשוק נמוכות מהריביות בחוזה הקיים, כאשר חל שיפור בדירוג האשראי או בהכנסות הלווה המאפשר לו לקבל תנאים מועדפים, או כאשר עולה הצורך לייצב את ההחזר החודשי על ידי מעבר ממסלולים משתנים למסלולים קבועים.
עמיחי מרקס מלווה את הלקוח לאורך כל תהליך המחזור – מבדיקת הכדאיות הראשונית ועד לחתימה על ההסכם החדש. הוא מנהל משא ומתן מול הבנקים, משווה בין ההצעות ודואג שהלקוח יקבל את התנאים המשתלמים ביותר, תוך שקיפות מלאה לגבי העלויות והחיסכון הצפוי.
מיחזור משכנתא והגדלתה
מיחזור משכנתא והגדלתה הן שתי פעולות נדרשות בנסיבות שונות. ניתן לעשותן בהליך אחד לטובת חיסכון בעלויות, כאשר ההחזרים החודשיים מכבידים, כאשר רוכשים נכס יקר יותר ובמקרים אחרים. התהליך הוא מורכב ומחייב פעולות בשלבים עוקבים, אך הרצון בסופו הוא למצוא הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר.
מיחזור משכנתא והגדלתה על פי תנאי השוק
מיחזור משכנתא והגדלתה נעשה, לרוב, בתנאי שוק שונים מאלו בהם נלקחה ההלוואה הראשונה. במקרים בהם ריבית הפריים הנקבעת על ידי בנק ישראל מוזלת כדאי לנצל את המצב. כך גם כאשר רוצים לרכוש דירה גדולה יותר ומתעורר הצורך במימון נוסף, כאשר המצב הכלכלי מתערער ובעקבותיו מתקשים בהחזר הסכום החודשי ועוד. האופציות הקיימות הן רבות ויועץ משכנתאות יכול להמליץ על הטובה ביותר. במצב כלכלי קשה, ניתן לחסל משכנתא קצרת טווח אשר הריביות עליה נמוכות ולבחור, בלית ברירה, במשכנתא ארוכת טווח בה הריביות גבוהות יותר, אך ההחזרים החודשיים נמוכים יותר. קיים מצב הפוך בו יכולת ההחזר החודשי גדלה ואז כדאי לחסל משכנתא ארוכת טווח באחת קצרה יותר. בכל מקרה, יילקח מרווח ביטחון למקרים בהם יקום קושי להחזיר את הסכומים עליהם התחייבו הלווים, זאת לטובת מניעת הצמדת ריביות, קנסות ועוד. המשכנתא החדשה תהיה גמישה כדי שניתן יהיה למחזרה, לניידה או לחסלה.
טיפול בשלבים
התהליך של מיחזור משכנתא והגדלתה נעשה בשלבים וכולל חיסול המשכנתא הקיימת. ניתן לבחור במסלול חדש אצל אותו בנק לטובת ביצוע מהיר וחסכוני בבירוקרטיה, לחילופין וכאשר מוצאים מסלול זול יותר, כדאי לעשות מאמץ לנטילת הלוואה בבנק אחר. בכל מקרה, יהיה צורך בהבאת מסמכים שונים על פי בקשת הבנק בנוסף להמשך השעבוד של הנכס הקיים, או להוסיף נכס אחר במקרה של הגדלת סכום ההלוואה. במידה ואתם מחפשים יועץ משכנתאות מיומן לספק לכם ליווי וייעוץ לאורך תהליך המשכנתא, עמיחי מרקס הוא יועץ ומאמן לכלכלת משפחה המתמחה בנושא ומציע שירות מקצועי תוך מתן יחס אישי אדיב. שירותיו הם מקיפים וכוללים המלצות, ניהול מו"מ, בקרה אחר התהליך, מחירים נוחים ועוד.
מיחזור משכנתא
מי שלוקח משכנתא יודע שהוא עומד להחזיר סכום של כסף לבנק מדי חודש וזאת למשך לא מעט שנים. חלק מההסכם שהוא יחתום מול הבנק יכלול גם את פרק הזמן שבו אפשר יהיה לבדוק שוב את כלל הסעיפים והתנאים של המשכנתא ולבחון אפשרות של מיחזור משכנתא והגדלתה או ביצוע כל שינוי בה שיכול לטווח הארוך להקל על הלקוח ולחסוך לו כסף. נושאי כלכלה משתנים לאורך זמן ולכן מה שהיה טוב ונכון לפני אי אילו שנים שאז המשכנתא החלה את דרכה לא בהכרח יהיה לטובת הלקוח כיום וגם יתכן שהוא יצטרך סכום כסף נוסף שיוכל לקבל.
מה השלבים של מיחזור משכנתא והגדלתה?
כאמור, בבוא המועד שבו הוסכם בין הלקוח לבנק שהוא יכול לבחון את האפשרות של מיחזור משכנתא והגדלתה חשוב שהוא יהיה מלווה על ידי יועץ משכנתאות צמוד שיבחן את המסמכים שלו ביחד איתו. ייבדקו שיעורי הריבית, מסלול ההחזר שנבחר ואפשר יהיה לבצע חישובים או סימולציות כדי לוודא שאכן הסכום לתשלום הגיוני, כדאי ונכון. יש בהחלט מקרים שבהם יהיה זה השלב שבו יהיה צורך להגדיל את המשכנתא על מנת שעד אותו מועד גובה ההחזר יהיה כזה שללקוח יהיה קל יותר לעמוד בו בלי להגיע לבעיה כלכלית וכאשר נסיבות חייו מאפשרות זאת כעת – אפשר יהיה להגדיל את ההחזר.
החשיבות של ליווי מקצועי צמוד בתהליך מחזור המשכנתא
אם בתחילת הדרך הלקוח נעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי כדי שיעזור לו למצוא את מסלול ההחזר הנכון והמתאים לו ביותר – הרי שכאשר הוא מעוניין לבדוק אפשרות של מיחזור משכנתא והגדלתה כדאי אפילו יותר שיועץ כזה עמוד לצידו ויבחן ביחד איתו את האפשרויות השונות אשר עומדות בפניו לאור שינויים שחלו בחייו האישיים וישפיעו כעת על דרך ההתנהלות ועל אופן המשך תשלום ההחזרים. בזכותו המשכנתא תישאר מדויקת ומתאימה ללקוח.
עמיחי מרקס מומחה לכלכלת המשפחה ומלווה לקוחות בלקיחה או מיחזור של משכנתא על פי המאפיינים הייחודיים שלהם ובהתאמה אישית מלאה למצבם האישי.
